Belåningsgrad

Det finns många saker du behöver tänka på när du tar ditt bolån. Belåningsgraden är en av dessa och innebär hur stor del av ditt lån där du kan använda din bostad som säkerhet. Med andra ord så är belåningsgraden hur stor del av ditt totala lån som blir bottenlån. Bottenlånet har ditt hus / lägenhet som säkerhet och blir därmed en hel del billigare än topplånet som inte har någon säkerhet. Att veta belåningsgraden är alltså viktigt eftersom den avgör hur stor del av ditt bostadslån som blir billigt.

Belåningsgraden står i relation till värdet på din bostad. Om du tar ett lån när du köper en bostad och den då värderas till t ex en miljon så kan du få lån på 850 000 kr (vilket är 85 % belåningsgrad). Om din bostad sedan tappar värde till t ex 900 000 kr och ditt lån fortfarande är 850 000 kr så har din belåningsgrad ökat till ca 94 %. Det är alltså andelen lån i förhållande till värdet på bostaden.

En hög belåningsgrad är inte direkt önskvärt för banken eftersom risken ökar. Ifall du har 100 % belåningsgrad betyder det att du har ett lån på lika mycket pengar som bostaden är värd. Det gör banken nervös och de kanske då skulle vilja sälja den för att betala av skulden. Det kan hända att du har en belåningsgrad på över 100 % ifall värdet på din bostad sjunker mycket.

Hur hög belåningsgrad kan man få när man lånar?

Detta varierar en del mellan olika banker och långivare men belåningsgraden brukar ligga någonstans mellan 70 och 85 %. Det finns även andra saker som spelar in när banken bestämmer hur mycket du kan tänkas få som bottenlån. Exempelvis kan du som köper ett hus billigt som är värderat högt få en bra belåningsgrad medan det kan påverkar på andra hållet om du betalar mycket för ditt hus.

En del banker erbjuder också en bättre belåningsgrad till de kunder som tar både bottenlån och topplån hos dem, som ett slags paketerbjudande. Du som ska köpa en villa kan också tänkas få en högre belåningsgrad jämfört med de som ska köpa en lägenhet eller ett fritidshus av något slag.

Bolånetak och belåningsgrad

Det finns ett bolånetak, vilket innebär att ingen bank får låna ut mer än 85 % med bostaden som säkerhet, alltså 85 procents belåningsgrad. Skälen till att man bestämde på detta viset var flera. För det första började fler och fler få större del av sitt lån i form av bottenlån och man började närma sig en farlig nivå för belåningsgraden.

Belåningsgraden är som sagt hur stor del av bostadens värde som är belånad. Om du har en bostad värd en miljon och har ett bottenlån på 850 000 kr har du en belåningsgrad på 85 %. Ifall värdet på din bostad sjönk till 900 000 kr skulle belåningsgraden plötsligt vara närmare 95 %. Hade du redan från början haft en belåningsgrad på 90 - 95 % så skulle du kunna riskera att få en belåningsgrad på 100 % eller mer ifall värdet sjönk.

Ju högre belåningsgrad ju större är risken för banken. De riskerar att förlora pengar ifall de inte har teckning för sitt lån. Sådant är banken inte alls förtjust i och det kan tänkas att de vill sälja din bostad för att få in sina pengar. Men ifall man plötsligt sitter med en mängd bostäder som är belånade över sitt värde kan detta leda till större problem på sikt och kanske även en bostadskris. Detta ville man givetvis undvika och ett sätt att undvika sådana problem var att bestämma ett bolånetak som gjorde att det fanns lite marginaler.

Andra skälet till denna regel var helt enkelt att man ville kyla av marknaden lite och få belåningen att minska rent allmänt. Det var lite för bra att kunna få hela sitt lån som bottenlån och slippa topplånet och många köpte därför bostäder med hög belåningsgrad. För att få folk att inte låna lika mycket införde man denna regel som gjorde det lite tuffare men som även tvingar folk att ha lite bättre ekonomisk grund när de ska skaffa ett bolån.

Ett enkelt räkneexempel när du lånar

Det som styr hur mycket du kan få som bottenlån är köpeskillingen och värderingen av huset. Dessa två saker är som bekant sällan samma och det är därför viktigt att veta hur bankerna tänker när de bestämmer storleken på ditt bottenlån.

Låt oss säga att den bostad du köper är värderad till 1,3 miljoner men att du har lyckats köpa den för endast 1 miljon. Vi säger att banken bestämmer att din belåningsgrad är 85 %. I detta fall får du alltså ta ett lån på 85 % av 1 miljon som bottenlån, alltså 850 000 kr. Resterande del av denna miljon får du sedan ta som topplån eller betala av direkt som kontantinsats. Detta innebär att du endast behöver skaffa 150 000 kr på annat sätt, vilket inte är så mycket.

Låt oss istället säga att du betalat 1,3 miljoner för din bostad samtidigt som den har värderats till endast 1 miljon. I detta fall får du endast låna med huset som säkerhet mot värderingen, alltså mot 1 miljon. Det innebär att du som bottenlån får 85 % av 1 miljon även i detta fallet. Du kan alltså låna 850 000 kr även denna gång men måste då hitta hela 450 000 kr någon annanstans. Du får då ta ett större topplån eller betala mer kontant för att få ihop hela köpesumman.