Få ut max när du säljer din bostad
- Kategori: Bostad
- Publicerat den 19 juli 2016
Mitt i sommaren när folk har semester och tänker på sol och bad är det kanske inte högsäsong för att sälja eller köpa bostad. Det går dock snabbt mot hösten tyvärr och då är det många som letar bostad. Självklart vill man sälja sin bostad för bästa möjliga pris och därför tar vi här och samlar några bra tips som hjälper dig att få ut max när du säljer.
1. Välja mäklare
Att välja mäklare är en av de första saker man brukar göra när man ska sälja sin bostad. Det är möjligt att skippa mäklaren och försöka sälja bostaden privat men det är nog i de flesta lägen värt att anlita en bra mäklare. Det är dock viktigt att mäklaren som man väljer att jobba med faktiskt känns bra.
Välj mäklare med omsorg. Det kommer kosta en slant att anlita en mäklare men de har många funktioner. De tar hand om fotografering och annonsering, hjälper dig med prissättningen, kommer med tips på saker som kan öka priset på din bostad, tar hand om budgivning och skriver kontrakt etc. Saker som du annars på ett eller annat vi måste lösa själv.
En större och lite mer välkänd mäklarfirma kan många gånger vara ett bra val då folk litar på dem och känner sig trygga med dem och stora firmor som har funnits länge har ofta bra rutiner och mäklaren kan ha bra kontakter och veta vad som säljer osv. Träffa den mäklare du funderar på att anlita och ställ många frågor och se att personen i fråga känns duktig och rätt för dig.
2. Prissättning
Prissättning och vilket utgångspris man ska sätta är inte alltid så lätt. Det är inte uppenbart vad priset ska ligga på. Du kan med fördel jämföra med andra likvärdiga bostäder som har sålts i ditt område och få en liten idé om vad som kan vara ett rimligt slutpris. Men slutpriset är inte samma sak som det pris du bör sätta som utgångspris.
Visst vill man sälja sin bostad för så mycket som möjligt och ofta tycker man också att den bostad man bor i är värd lite mer än den faktiskt är, t ex för att man är väldigt fäst vid den eller att man har renoverat och lagt ner hårt arbete och tid på att göra det fint. Det gäller att se på det hela med objektiva ögon och sätta ett pris som är rimligt jämfört med andra liknande bostäder.
Man får också akta sig för att sätta ett för högt utgångspris - då man riskerar att skrämma bort eventuella budgivare. De kanske direkt avfärdar din bostad som för dyr istället för att komma och kolla på den och kanske inse hur fin den är. Om man börjar lite lägre så kan man sedan få till en budgivning där många budgivare är med och fightas om att få bostaden. På så vis kan den ofta öka ganska mycket i pris totalt innan budgivningen är klar.
Om du har en lägenhet som du tycker är värd 1,8 miljoner och så kan det finnas olika vägar att gå. Om du t ex lägger ut den till försäljning för 1,5 miljoner (och detta nu är ett vettigt pris i förhållande till andra lägenheter av samma slag) så kan detta locka många köpare som sedan bjuder mer och mer tills du är uppe i 1,9 miljoner eller något sådant. Hade du satt utgångspriset direkt på t ex 1,75 miljoner så hade kanske intresset varit klart svalare och då är risken att du bara har en eller ett par köpare som lägger bud. Det kan då faktiskt sluta med ett lägre slutbud än i första alternativet.
Ofta kan mäklaren hjälpa dig att välja ett bra utgångspris. De har vanligen koll på vad som är vanligt för en bostad av din storlek, ditt område och som är ungefär i samma skick. Lyssna på mäklarens råd och tänk på att han / hon ofta har bra erfarenhet av sådant, till skillnad från dig som troligen inte alls har så bra koll på vad som egentligen är ett bra utgångsläge.
3. Fotografering
Bilderna på din bostad är väldigt viktiga för att locka köpare. Det är dessa bilder som ska få folk att bli så intresserade att de vill komma på visningen och det är dessa bilder som kommer att synas överallt på nätet, hos mäklaren, i annonser och i materialet som mäklarfirman delar ut.
Om bilderna inte gör bostaden rättvisa, eller om de rent allmänt ger ett lite tråkigt eller dåligt intryck, så är risken att du har klart färre köpare som är intresserade när det är dags för budgivning. Vanligen är det mäklaren som har hand om att fixa fina bilder. Se till så att mäklaren anlitar en duktig professionell fotograf som kan ta snygga bilder och att bilderna verkligen visar upp din bostad på sin allra bästa sida.
För att bilderna ska bli bra gäller det givetvis även att saker är fina och fixade när det är dags för fotografering. Det är inte bara inför visning det ska vara fint utan även när det är dags att fotografera. Det är inte alls dumt att göra en liten mini-styling av sin bostad inför fotograferingen. Kanske är detta något som mäklaren kommer att föreslå, annars kan du ju själv försöka piffa till allting som går att förbättra.
Om mäklaren själv sköter om fotograferingen så har du inte så mycket att oroa dig för när det gäller bilderna, vad de fotograferar eller vinklar osv. Det du kan ägna din tid åt är att göra din bostad så attraktiv som möjligt inför fotograferingen. Sådant som är viktigt är att det är välstädat, ljust och fint, att det inte finns för mycket möbler och grejer, att det enkelt går att se varje rums funktion osv.
De grundläggande sakerna är viktiga men det kan också vara bra att få till det där lilla extra i form av snygg styling. Kanske har du inte de roligaste möblerna och inredningsgrejerna i ditt hem och då kan det vara värt att göra i ordning lite inför fotograferingen. Har du själv dålig koll på sådant kanske du kan få hjälp av din mäklare eller bara av en vän som har bra öga för sådant.
Det gör ganska mycket att få bort en del saker som kanske egentligen inte är så fina och att plocka in lite nya inredningsdetaljer som är snygga och moderna. Lite blommor och växter och sådant gör också ganska mycket.
När bilderna är tagna är det inte fel att kolla på dem och se hur de blev. Kolla så att de framhäver bostadens bra sidor och visar den från sin bästa sida, fast samtidigt även att bilderna är rättvisande så att det inte är något som lurar eventuella köpare.
4. När ska man sälja?
Något som kan påverka priset är när man väljer att lägga ut den till försäljning. Det är olika mycket intresse vid olika tider på året. Bara årstiderna i sig kan påverka när det är bättre och sämre att sälja och även andra saker. Ju mer man kan utnyttja olika omständigheter till sin fördel ju bättre är det i princip.
Har du en lite mindre lägenhet som ligger i en studentstad kan du t ex försöka tajma in försäljningen till när nya terminen börjar. Studenterna får besked ifall de kommer in på sin utbildning i mitten av juli och sedan måste de hitta en bostad. Från dess till början av hösten kan alltså vara extra bra när man vill sälja en etta eller liten två i en studentstad.
Andra saker kan påverka priset på samma vis, både positivt och negativt, så det gäller att ha detta i åtanke när man väljer att lägga ut sin bostad till försäljning (om man nu har möjlighet att välja). Har man en väldigt fin tomt eller hus som ligger fint i naturen så kan det vara lite dumt att ta bilder på vintern när detta inte riktigt framgår så även om man inte tänker sälja bostaden på sommaren så kan det vara bra att ta bilder på den redan då.
Bostadsmarknaden är ganska het just nu och låga räntor gör att folk är sugna på att köpa bostäder. Det har varit höga priser ganska länge nu och något som alltid påverkar är utbud och efterfrågan. Ju fler som letar efter bostad att köpa och ju färre bostäder som finns på marknaden, ju mer påverkas priset. Kan man välja att sälja när marknaden är het och priserna är allmänt höga är det givetvis fint men samtidigt ska man ju då veta att den nya bostaden som man flyttar till också kommer vara dyrare.
5. Fördelar med bostaden
Det skadar aldrig att framhäva sådant som är extra bra med din bostad. Det finns många bostäder ute till försäljning och alla köpare kommer att jämföra din bostad med de andra alternativen. Vad är bättre och vad är sämre med bostad A jämfört med bostad B osv. Priset är givetvis en faktor men inte den enda faktorn.
Allting som ger din bostad en liten fördel jämfört med andra (eller som gör att den åtminstone kan visa sig vara likvärdig) är bra och de sakerna vill du givetvis försöka förmedla till potentiella köpare och spekulanter. Du kan alltid prata med mäklaren om vilka fördelar som din bostad har.
Det kan vara allt från att kök eller badrum etc är nyrenoverat till att det är en stor trädgård, att det är bra planlösning, att du har bra och effektiv uppvärmning via t ex jordvärme till att det är nära till centrum eller till skolor, mataffärer eller annat.
Försök gärna att tänka dig in i vilken målgrupp som skulle vara mest intresserad av just din bostad - barnfamiljer, studenter, äldre osv - och försök fundera på vad dessa personer skulle se som störst fördelar. Sedan kan du försöka framhäva just dessa fördelar lite extra.
6. Visning superviktig
Visningen är en av de viktigaste delarna av försäljningen tillsammans med att du får bra bilder på din bostad som folk kan se t ex på Hemnet och via annan typ av annonsering. Bilderna gör att folk lockas att komma på visningen och visningen i sig är det som övertygar en potentiell köpare om att lägga ett bud. Ju mer köparen gillar din bostad ju mer är hen villig att betala och finnas med i ett eventuellt budgivningskrig med andra intresserade.
Det är väldigt viktigt att göra ett bra intryck vid visningen då det kan vara både positivt och negativt. Att komma till en visning och då bli besviken för att det ser tråkigt, fult, sunkigt eller på något vis otrevligt ut är inte så roligt och då blir det ganska snabbt minskat intresse och kanske inte något bud. Bostaden måste visas upp i bästa möjliga dager för att locka folk att vilja bo där själva.
Några av de viktigaste sakerna för att en bostad ska upplevas som fin och ge ett positivt intryck är:
Välstädad och fräsch - Givetvis ska man ha städat ordentligt och se till att det är undanplockat, rent och fint i allmänhet. Vem som helst skulle bli avtänd av en ostädad och ofräsch lägenhet. Även god lukt gör mycket så det är en fördel om det luktar rent och gott. Kanske baka lite bullar också inför visningen?
Ljust och fint - De flesta uppskattar när det är ljust i en bostad. Rum som är ljusa upplevs som större och man får en piggare och trevligare känsla. Ljusa väggar är ofta bra och ifall du vanligen har gardiner eller persienner som stänger ute ljuset är det inte fel att dra upp eller ta bort dem inför visning. Ljusa möbler är ofta också en fördel. Om du har visning på kvällen kan det vara bra med extra lampor som gör att rummen blir bra upplysta.
Inte för mycket prylar - Det är bäst att inte ha för mycket möbler och prylar framme. Det ser lätt plottrigt ut och man tappar känslan av lugn och stilrenhet. Försök att inte ha för mycket småprylar och prydnadssaker och det kan även gälla med möbler. Ibland kan det behöva rensas lite även bland möbler och en stol eller en byrå kan göra sig bättre i förrådet tills visningen är över. Det skadar oftast inte att ta undan en del personliga saker så som bilder på familjen och liknande utsmyckning så att de som kollar kan tänka in sig själva i bostaden.
Möblera rummen rätt - Folk vill kunna få en uppfattning om hur det är att bo i din bostad och få en känsla för vad som kan göras ifall de väljer att köpa. Du vill alltså möblera så pass att det framgår tydligt vad varje rum är till för, fast utan att överdriva. Rum som är tänka att vara sovrum får gärna ha sängar och vardagsrummet en soffa osv. Har du ett gym i ett sovrum kan folk ha svårt att tänka sig det rummet som ett sovrum.
Glöm inte utsidan av huset - Att göra fint inne inför visningen är det nog ganska många som gör men man får inte glömma att göra fint ute också - åtminstone om man ska sälja ett hus. Första intrycket blir det man får av utsidan och då är det väldigt bra om huset ser fint och rent ut, att det finns lite blommor, träd och buskar är fina, gräset är klippt och trädgården osv är allmänt välskött. Sådant kommer också att påverka köparens totala bild av bostaden.
7. Renovera inför försäljning?
En fråga som många säkert ställer sig är ifall det är värt att renovera något inför en försäljning bara för att kunna få ut ett bättre pris. Man kan nog säga att de saker som köpare kollar mest på när det gäller renovering är kök och badrum eftersom dessa saker för det första kan bli lite sunkiga och tråkiga när de är gamla och för det andra för att de är klart dyrast att renovera.
Kök och badrum kan ofta gå på runt 100 000 kr vardera att renovera om man inte kan göra mycket jobb själv. Det är alltså två ganska stora poster. Ska man renovera ordentligt så är det dessa två saker man ska fokusera på men det är givetvis ganska mycket jobb och tar en del tid, så det måste planeras i förväg.
Någonstans har jag hört att man säger att om man renoverar något så som köket så kan man ofta få tillbaka det dubbla värdet vid försäljning senare. Alltså om man lägger 100 000 kr på att renovera köket så kan man sälja hela huset för 200 000 kr mer när det är dags. Detta är definitivt inget man kan vara helt säker på men givetvis ökar värdet på bostaden ganska mycket om man går från gammalt och dåligt till nytt, modernt och fräscht.
Det finns inga garantier att man kommer att få ut jättemycket mer för bostaden om man renoverar kök eller badrum men om dessa är dåliga just nu så är det ofta en vinst att fixa till dem. Det är två delar av bostaden som folk helt klart kollar extra på och kan man göra ett gott intryck där så blir det ofta även en klart bättre helhetsbild.
Har man tid, energi och pengar till att göra dessa saker är nog tipset att försöka göra det också då det är sällan man inte får igen dessa pengar vid en försäljning, med lite bonus. Det är som sagt en stor grej så det krävs att man har tid att göra det innan försäljningen så att allt är klart och fint. Ifall man inte tänker att man vill lägga de pengarna eller den tiden på att fixa kök eller badrum så kan man dock ändå ofta fixa till andra saker.
Det finns många delar av din bostad som är lätta att förbättra och det går i många fall även att göra det själv. Bra exempel är att måla om eller tapesera väggar. Om väggarna är tråkiga och inte har fixats på länge kan det göra stor skillnad och det är inte så mycket jobb. Tänk på att välja ljusa och neutrala färger så att du inte skrämmer bort vissa köpare. Vitt funkar i princip alltid.
Har du lister eller småsaker som blivit kvarlämnade sen någon renovering eller som du helt enkelt inte orkat fixa är det klart läge att göra klart dem innan visning. Likaså kan du fixa hål i väggar och alla andra små skönhetsfel. Kanske du har vant dig vid dem men andra kan se dem och det kan dra ner det totala betyget på din bostad.
8. Vad får köpare intresserade?
Hur får man egentligen köpare att bli intresserade av ens bostad? Det är ju givetvis en viktig fråga. Det är till stor del en kombination av de saker som jag har tagit upp ovan. Det behövs först och främst en fin bostad och där ansvarar du själv för att den är renoverad (om du nu vill göra detta), iordningställd och fixad, städad och möblerad på ett bra sätt.
Du behöver sedan bra bilder för det är bilderna som de flesta ser först och som gör att köpare vill kolla närmare på just din bostad. En vettig mäklare kan göra ganska mycket för att sälja din bostad och förhoppningsvis annonsera och få ut bostaden så att många ser den. Sedan är det dags för visningen.
Visningen är en väldigt viktig del av det hela då det är då som folk bestämmer ifall de vill lämna ett bud eller leta vidare. Kan du göra i ordning ditt hem enligt de tips jag gav tidigare så har du en bra början och sedan kan du säkerligen få tips och hjälp av mäklaren. Mäklaren själv kommer sedan ansvara för visningen och göra sitt bästa för att bostaden ska locka köpare.
Rent allmänt är det olika saker som lockar olika människor. Som jag sa tidigare kan det vara idé att fundera på vem du tror kommer vara intresserad av just din bostad - alltså vilken målgrupp som den riktar sig till i första hand. Sedan kan du försöka fundera på vad som är attraktivt för just den målgruppen. När det gäller barnfamiljer med små barn så är det vissa saker som är extra viktiga så som närhet till skola, kanske en fin trädgård och utrymmen för barnen.
Närhet till skola kan man ju inte påverka men de saker som går att påverka kan man försöka förbättra. Det är något att ha i åtanke när man möblerar sin lägenhet inför visning också. En barnfamilj kanske vill se en stor mysig soffa och en myshörna i allrummet och ett bra kök som rymmer många medan ett ungt par har andra behov och saker som de gillar. Där kanske snygga moderna möbler och stilren inredning gör sig bättre osv. Det är något du får fundera på.