Välja mäklare - vilken väg ska man gå?

Kategori: Bostad

Publicerat den 21 maj 2017

Bostadsmarknaden är idag fortfarande ganska het och det är ganska många som vill sälja sin bostad. När man säljer behövs en mäklare – men frågan är vilken mäklare man ska anlita. Priset på mäklaren är alltjämnt viktig eftersom man vill få ut så mycket pengar som möjligt när man säljer. Det finns idag många olika prismodeller och det kan vara svårt att veta vilken man ska välja. Vi går igenom olika alternativ och ger för- och nackdelar.

Normalt står en mäklare för en hel del ganska bra saker. De lägger upp bostaden på t ex Hemnet, Blocket, Booli och andra liknande hemsidor dit många går för att kolla efter ny bostad. De fixar med proffsig fotografering av ditt hem, håller i visningar, har hand om budgivning och ringer runt till potentiella köpare osv.

De står även för kontrakt när det blir dags, kontakt med bank och eventuell bostadsrättsförening och liknande så att du slipper krångla med sådana praktiska detaljer, vilka kan vara svåra att få till om man inte vet vad man gör. Mäklaren funkar även som en länk mellan en potentiell köpare och säljare som kan användas även av köparen för att denne ska känna sig tryggare med köpet.

Olika provisionsmodeller

Det finns inget bestämt regelverk för mäklares provision så det är ganska fritt för var och en att bestämma hur de vill sätta sina priser. Det är vanligast med provision av något slag men det kan finnas olika kombinationer och det kan ibland krävas lite funderande på vad man tror är bäst.

Fast arvode

Ibland erbjuder mäklaren att sälja din bostad till en fast provision, t ex 40 000 kr. Oavsett vad slutpriset blir så är detta vad de får ut av affären. Kanske är detta vanligare för bostäder som förväntas säljas för lite lägre belopp. För dyrare är det vanligare att man har en procentuell provision eller en kombinerad.

Procent på slutpriset

Vanligast är förmodligen att mäklaren tar en procentuell provision, t ex 2-5 % av bostadens slutpris. Du kan räkna ut ganska enkelt hur mycket det blir genom att ta provisionen delat med vad du tror blir bostadens slutliga pris. Om du t ex säljer en bostad för 1 800 000 kr och mäklarens provision är 4 % så blir dennes betalning 72 000 kr.

Alla mäklare tar inte samma provision så det är klart värt att höra med flera olika och sen avgöra vilken mäklarfirma man föredrar. En kanske tar 4 % men en annan endast 2 %. Man ska dock se till att kolla upp vad som ingår i provisionen och även lite hur bra en viss mäklare brukar vara på att få till bra priser, för det kan ju tänkas att den dyrare mäklaren även är bättre.

Ibland sätter mäklaren en procentsats men också ett fast belopp som minsta provision. T ex kan de säga att vi säljer den åt dig för 3 % av slutpriset men som minst vill vi få ut 30 000 kr. Det är en metod för mäklaren att kunna få ut lite mer om de lyckas bra med försäljningen men att de inte kammar hem allt för dålig betalning om det slutar med ett lågt pris.

Fast belopp plus procent

En variant som inte är ovanlig är att mäklaren kombinerar ett fast grundpris med en procentuell provision på något vis. T ex kanske mäklaren då tar 40 000 kr i fast belopp, som betalas ut oavsett vad lägenheten säljs för och sedan en liten procentuell provision ovanpå det.

Många gånger kan upplägget vara sådant att den procentuella provisionen endast utgår ifall bostaden når upp till ett visst pris. Då fungerar det t ex så att det är 40 000 kr i fast belopp och om din bostad skulle sälja för mer än X kr (exempelvis 1 600 000 kr) så får mäklaren ut 10 % av beloppet som överstiger det priset. Så om lägenheten säljs för 1 700 000 kr så får mäklaren 40 000 kr plus 10 % av 100 000 kr (10 000 kr), vilket blir totalt 50 000 kr.

Tanken med att göra på det här viset är att mäklaren ska få ett incitament att sälja din lägenhet så dyrt som möjligt. Om mäklaren lyckas få upp priset bra så får de även ut något själva av det jobb som läggs ner på försäljningen. Det blir en sporre som gör att de kanske kämpar lite hårdare. Det funkar givetvis likadant när arvodet helt baseras på en procentsats.

Gör-det-själv fast arvode

Något som kommit på senare år är modellen där mäklaren tar ett fast lågt arvode och sedan lägger på dig som säljare att göra en hel del av jobbet själv. Det är framför allt Hemverket som har börjat arbeta enligt denna idé och där får du t ex ansvara för visning och en del andra saker själv.

Mäklaren gör en del saker så som fotografering och uppläggning av annonser på Hemnet och när försäljningen börjar närma sig så hjälper de till med kontraktsskrivning och annat administrativt arbete som vanligt folk kanske inte riktigt vet hur man klarar av.

Hemverket tar endast 10 000 kr i fast provision, vilket är mycket lägre än vad andra mäklare normalt tar, men man får också göra klart mer av jobbet själv. Det är något som man ibland kan göra utan några problem och i andra fall så kanske det hade varit en bättre idé att låta en riktig mäklare göra det. Man måste givetvis väga fördelar och nackdelar här. Man ska dock inte glömma att Hemverket utöver de 10 000 även tar 5 000 kr i startavgift – så totalt är det 15 000 kr.

Bra saker att tänka på angående mäklarens provision

När du avgör vilken mäklare du ska välja får du väga in priset och ifall olika mäklare erbjuder dig olika typer av provision, t ex att en kör helt på en procentsats och någon annan har fast arvode, så måste du räkna ut vad den slutliga provisionen kan tänkas bli.

Fundera på vad du tror att din bostad slutligen säljs för och använd det som grund när du gör uträkningarna. Det som vid första anblicken ser bäst ut kanske inte blir bäst när du räknat lite närmare. Väg dessutom gärna in sådant som var som ingår i mäklarens tjänst och vilket rykte mäklarfirman har när det gäller att få ut bra slutpriser.

Något man ska tänka på är att mäklaren ofta sätter sin provision efter vad bostaden kan tänkas sälja för och hur enkelt det kommer bli att sälja bostaden. En dyrare bostad som mäklaren tror kommer vara lättsåld kanske kan erbjudas en provision på 2,5 % medan en billigare och mer svårsåld kan erbjudas 5 %.

Det innebär egentligen att ju billigare bostaden blir när du säljer den, ju större procentuell provision får du normalt betala. Detta kan speciellt bli sant ifall du har en mäklare som har en fast provision eller ett fast lägsta belopp. Om mäklaren t ex har sagt att du får betala 3 % eller som minst 30 000 kr. Om du då säljer med slutpris på 900 000 kr så hade 3 % inneburit 27 000 kr men eftersom du har en minimigräns så blir det ändå 30 000 kr (vilket då är 3,33 % av slutpriset istället).

Bättre och sämre mäklare

Mäklarens rykte är alltid något att väga in när man gör sitt val. Mäklarfirmorna har olika snitt för kvadratmeterpriser osv som du kan använda för att få en uppfattning om de gör ett bra jobb. En firma kanske ofta lyckas få ut höga priser för de objekt de ansvarar för medan en annan firma kan ligga i botten när det gäller detta.

Om man jämför dessa två mäklare så är det inte otroligt att den bättre firman är dyrare men då får man helt enkelt räkna på om det kan vara värt ett högre arvode för att sälja sin bostad dyrare. Det är egentligen inte så svårt att göra ett val om man bara har bra koll på hur bra de olika mäklarna presterar.

Du får helt enkelt se vad du tror att priset kan bli hos den bättre mäklarfirman respektive den sämre och jämföra skillnaden i slutpris med skillnaden i arvode. Om du tror att priset kan gå upp mer än vad den bättre mäklaren tar i arvode utöver den sämre så är det då förmodligen ett bra alternativ att välja den bättre.

Kommer alla börja sälja via Hemverket?

Hemverkets affärsmodell går ut på att de erbjuder de allra mest grundläggande mäklartjänsterna samtidigt som du själv får vara delaktig i stora delar av försäljningen. Du själv står för visningar och är den som i första hand är tillgänglig för att berätta om bostaden. Du får ett kontrakt skrivet men ingen mäklare är på plats när du och köparen skriver på kontraktet och fixar handpenning osv.

Du behöver bara betala ett fast arvode på totalt 15 000 kr (10 000 kr plus 5 000 kr i startavgift). Detta är klart lägre än vad andra mäklare tar, där priserna kanske går från 40 000 kr och uppåt. Det är alltså bra om du vill försöka sälja din bostad med så liten kostnad som möjligt men mycket större ansvar läggs också på dig som säljare.

Det är nog ganska troligt att en riktig mäklare gör ett bättre jobb än vad du själv kan åstadskomma i de flesta fall och det kan mycket väl tänkas att en riktig mäklare får ut ett högre slutpris. Detta helt enkelt för att de är bättre på att sälja en lägenhet på visningar och liknande. Hemverkets mäklare ger sig in i leken efter visningarna och ringer då upp de intressenter som finns men de verkar inte ha en specifik mäklare kopplad till ett specifikt objekt, så kunskapen och engagemanget är inte lika högt som hos en lokal mäklare.

Man kanske kan säga att ju enklare försäljningen är ju mindre riskabelt är det att sköta det via Hemverket. I större städer är det klart vanligare med vanliga mäklare eftersom en bra mäklare kan göra stora skillnader i slutpris och det är tryggare att ha någon som hjälper en hela vägen. När försäljningen är enklare och priset inte lika osäkert kan det locka mer att bara behöva betala 15 000 kr totalt.

Vad som talar mot Hemverket idag

Även om jag tycker att Hemverket har en intressant affärsidé i grunden och att det finns tillfällen då det funkar i princip lika bra att sälja via dem som att anlita en dyrare vanlig mäklare så har jag också en del reservationer.

Jag tror till att börja med att en riktig mäklare kan göra ett klart bättre jobb på visning än man som privatperson kan. Även om man, som reklamen säger, ”vet mest om sitt eget hem” så är det inte samma sak som att man är bra på att sälja in det. Det räcker inte att man vet när man köpte sin nya spis, att solen skiner in på balkongen mellan kl 13 och 19, eller att parkettgolven är fina.

Som mäklare måste man ha koll på vad folk oftast är intresserade av och vad de inte bryr sig lika mycket om, vad man bör berätta och vad som inte är lika viktigt att säga plus ett antal saker om område, byggnaden och faciliteter i närheten osv. Dessutom måste man kunna sälja in alla dessa saker på ett bra sätt. En mäklare är i första hand en säljare, på samma sätt som en bilhandlare. Någon som är duktig på detta kan sälja mycket bättre än en amatör oavsett vad det är som säljs.

En annan nackdel med Hemverket är att eftersom de tar ut en sån liten avgift för varje objekt så har de inte så mycket tid att lägga på varje. De måste vara så effektiva som möjligt och lägga ner så lite tid som möjligt vid varje tillfälle. Därför är risken stor att de inte lägger ner hundraprocentig fokus och energi på just ditt hem. Detta återspeglas också i att ingen specifik mäklare har hand om ett specifikt objekt, utan alla mäklare har hand om allt tillsammans. Det innebär att ingen är specialiserad på just din bostad, ditt område eller din stad.

Allt sådant påverkar lite här och var genom hela processen. Utgångspriset kanske inte blir rätt satt, råden till säljaren om bud och vad som är rimligt att godkänna är kanske inte helt korrekta, mäklarens kontakter med eventuella köpare blir opersonliga och dåligt förankrade i den lokala bostadsmarknaden osv. Allt sådant leder i sin tur till en lite sämre kvalitet och det leder slutligen till ett längre slutpris.

Eftersom Hemverket inte har någon provision utan bara ett fast arvode så bryr de sig heller inte direkt om att få ut så mycket som möjligt för din bostad. De vill sälja den och gå vidare till nya kunder för att maximera sin vinst per anställd mäklare. Därför lägger de aldrig ner det där lilla extra för att få till en bra deal just för dig.