Sök på sidan

Visa undermenyn (klicka)

Dölj undermenyn (klicka)

Köpa färdigfixat eller renoveringsobjekt

När man letar ny bostad har man två vägar att gå. Man kan antingen köpa en bostad som är renoverad, eller åtminstone så pass fräsch att den inte behöver fixas, eller så köper man en bostad som kräver en del arbete för att den ska hamna på den nivå man vill ha. Båda alternativen har sina fördelar och nackdelar, så det gäller att känna efter vad som passar dig. Här går vi igenom lite saker att tänka på inför ett sådant val.

Det är ganska givet att priset skiljer beroende på om man väljer att köpa en lägenhet som är fin och inte kräver något jobb jämfört med en lägenhet som behöver fixas. Utgångspunkten är alltså att om du köper ett renoveringsobjekt så kan du få den till ett lägre pris och sedan får du istället lägga extra pengar på att renovera och fixa.

Köpa renoveringsobjekt eller nytt och fräscht?

Hur mycket priset skiljer beror givetvis på hur stor skillnad det är mellan de olika bostäderna. En nyrenoverad eller nybyggd bostad lär vara som dyrast och det blir sedan billigare och billigare ju sämre skick bostaden är i. Äldre bostäder som inte har renoverats brukar normalt vara billigare men det kan så klart även vara så att en välbevarad lite äldre bostad kan slå en lite nyare som har åldrats med mindre värdighet.

Jag föreställer mig att du tittar efter en bostad av samma storlek och klass, i samma område osv, alltså två hus eller lägenheter som är likvärdiga utöver att de är i olika bra skick. Då är det logiskt att en fin bostad som inte behöver fixas är en bit dyrare än en motsvarande bostad som behöver genomgå en renovering.

Fördelar med renoveringsobjekt

  • Billigare och vinsten kan bli större när du säljer
  • Du kan anpassa bostaden så att den blir precis som du vill ha den
  • Du vet vad du får och att det är nytt, fräscht och fungerande
  • Du har möjligheten att välja en bostad (eller ett läge) som du kanske annars inte hade haft råd med
  • Om man gillar att fixa och renovera så kan det vara roligt
  • Är man händig och duktig på sådant så kan man komma undan riktigt billigt

Nackdelar med renoveringsobjekt

  • Kräver att man planerar och budgeterar ordentligt så att man inte åker på några överraskningar eller att det blir för dyrt
  • Om man inte är så händig eller har en känsla för det så måste man köpa in arbetet och då kan det bli dyrare ganska snabbt
  • Det kan dyka upp saker som man inte räknat med, oväntade kostnader osv, som gör att det blir lite dyrare än beräknat – så det är aningen osäkert på det viset
  • Kräver helst att du kan ha dubbelt boende, så att du inte behöver renovera efter att du flyttat in, då det är mycket enklare att renovera om bostaden är tom (vilket kan innebära dubbla boendekostander i ett antal månader)

Fördelar med färdigt och fräscht

  • Du kan flytta in direkt utan att behöva göra något
  • Om du inte är så händig eller litar på att du kan renovera så bra kan det vara skönare att köpa en bostad där någon annan redan har gjort jobbet
  • Det du ser är det du får – du kan titta på den färdiga bostaden och om du gillar den så vet du att det är just denna som du kommer att få, utan överraskningar

Nackdelar med färdigt och fräscht

  • Normalt betalar du extra för att få flytta in i en helt färdig bostad. Den som byggde eller renoverade bostaden är den som kammar hem vinsten på din bekostnad
  • Du kan inte alltid få det exakt som du vill ha det, med tanke på att det är någon annan som har valt tapeter, kakel, köksluckor och allt sådant
  • Snygga, fixade och nyrenoverade / nybyggda bostäder är populära och det innebär att många är ute efter dem, vilket kan innebära många budgivare och att priset trissas upp och du kan sällan få någon rabatt

Att tänka på när man väljer ett renoveringsobjekt

Det uppenbara svaret på varför man ska välja ett renoveringsobjekt är priset. Om du har en budget som är lite begränsad kan du inte köpa vilken bostad som helst och det kan tänkas att den bostad du helst skulle vilja ha är lite för dyr om du köper en helt renoverad eller ny bostad. Att välja ett renoveringsobjekt kan då vara ett alternativ eftersom det låter dig titta på bostäder som annars skulle vara utom räckhåll. Du får helt enkelt mer för pengarna i de flesta fall.

När man köper en bostad som måste fixas så innebär dock detta att man måste lägga en del pengar på renoveringen och detta ska man så klart räkna med när man köper den. Du får inte glömma att lägga till kostnaden för renovering i priset och i din budget.

För att få en uppfattning om vad det kan kosta att renovera en bostad måste man först gå igenom vad som behöver fixas. Vissa saker är billigare, t ex att måla om väggar eller göra andra mindre ändringar. Lägga nya golv eller riva en vägg kan också göras för en inte allt för hög kostnad. Det som framför allt kostar är att göra om badrum och någonstans i samma prisklass kan även ett nytt kök hamna Det kan också bli dyrt om man måste göra stora grundläggande arbeten på ett hus, så som att byta tak.

Gå igenom bostaden noga och fundera över vad som behöver göras för att du ska vilja bo där och lägg sedan till allt detta i din renoveringsbudget. Se till att inte vara allt för optimistisk när det gäller kostnaderna och försök att få med alla saker, även de lite mindre så som lister, grundfärg, skruv och sådana saker. Tänk även på att du kan behöva ta in en elektriker eller VVS:are för vissa jobb.

När du har listat alla kostnader kan du med fördel lägga till en post för oväntade utgifter, gärna i storleksordning runt 10 % av din totala renoveringsbudget, bara för att vara på den säkra sidan. Denna buffert skyddar mot oförutsedda utgifter och det uppkommer nästan alltid några sådana. Om du inte har för mycket otur så blir det kanske inte så mycket som 10 % i oförutsedda utgifter och då har du klarat dig under din budget, vilket aldrig är fel.

Att sätta kvalitet eller pris i första rummet

En viktig avvägning som krävs när man renoverar är att hitta balansen mellan kvalitet och pris. Det är inte konstigt att man vill hålla kostnaderna nere när man renoverar då varje extra krona spenderad kan vara en krona som äter upp vinsten. Dock ska man även tänka på att finare saker och bättre kvalitet också kan leda till ett högre pris när man säljer.

Det kan vara svårt att hitta den perfekta balansen mellan att försöka hålla sin budget lite lagom och att även satsa på kvalitet. Det man kan tänka på är att försöka spara in pengar där det går att spara utan att det påverkar slutresultatet allt för mycket. T ex kanske man inte vill köpa allt för dåliga vitvaror, eftersom dessa kan gå sönder oftare och kanske även gör att vissa köpare rynkar på näsan och tappar intresse. Men när man ska måla väggarna vita eller sätta ett vitt kakel i badrummet så kan det möjligen gå att välja en lite billigare färg / kakel utan att det egentligen går att se någon skillnad. Den minimala skillnaden som det kan vara brukar normalt inte märkas över huvudtaget.

Målet är alltså att hela tiden försöka att vara sparsam och hålla sin budget men att man samtidigt inte snålar in på saker som kan ha en stor påverkan på bostaden, antingen för dig själv och din livskvalitet när du bor där eller för kommande köpare och deras bud. Det kan vara svårt att hitta rätt här men ofta kan man säga att den gyllene medelvägen är bästa alternativet.

Renovering

Den som renoverar gör ofta vinsten

Det är riktigt skönt att bara kunna flytta in i en helt nyrenoverad, fräsch och fin bostad. Inte behöva tänka på något mer än att få in sina egna möbler och piffa till det lite så att det känns som hemma. Det är heller inte så konstigt att man normalt måste betala en del extra för att få åtnjuta denna lyx.

Att renovera är ett ganska stor jobb, speciellt om man ska göra badrum och kök och andra större jobb. Det tar tid och om man själv ska göra en del av jobbet så krävs det även att man är händig och kunnig. Man får lämna ifrån sig både blod, svett och tårar innan jobbet är klart. Därför vill man också få betalt för sitt jobb.

En helt nyrenoverad lägenhet skulle som exempel kunna kosta 3 miljoner kronor i en större stad. Om man hade köpt exakt samma lägenhet orenoverad så kanske den hade kostat 2,2 miljoner istället. Det är ganska stor skillnad. Men sen ska man komma ihåg att det kostar en hel del pengar att göra den fin också. Låt oss säga att en renovering hade gått på 500 000 kr.

Om man lägger ihop priset för den orenoverade lägenheten (2,2 mkr) och priset för att renovera (0,5 mkr) så blir det totalt 2,7 mkr. Det krävs inget geni för att inse att det är ett glapp på 300 000 kr mellan den totala kostnaden för orenoverad lägenhet plus renovering och vad man får betala för en helt nyrenoverad lägenhet.

Mellanskillnaden där är vad man får betala för lyxen och bekvämligheten i att helt enkelt flytta in i en nyrenoverad och fräsch lägenhet utan att behöva göra något jobb själv. Den som renoverar vill givetvis få ut någon typ av bonus för att han / hon gör allt jobbet och allt krångel som det innebär att genomföra en renovering, jämfört med att själv köpa en helt färdig bostad. Belöningen för allt arbete och krångel är i detta fall 300 000 kr.

När du ska köpa en bostad måste du själv ta beslutet om du kan tänka dig att göra det jobb som en renovering innebär - dubbelt boende, planering och samordning, eventuellt eget hårt arbete, stress och osäkerhet. Det finns oftast en belöning i form av större vinst när du sedan säljer om du väljer att renovera.

Alternativet är att köpa något som är fräscht och helt färdigt att flytta in i, som då också kostar lite mer. Detta är bekvämare helt klart men det är kanske också enda alternativet för den som inte känner sig bekväm med att renovera. Båda alternativen har sina fördelar, frågan är bara vad du föredrar.

Följ oss på Facebook