Bankens krav på bolån i praktiken

Kategori: Bostad

Publicerat den 04 oktober 2017

Det pratas väldigt mycket om bolåneräntor, amorteringskrav, svenskarnas skuldsättning och bostadsbubblor etc men allt det där kan vara låta lite luddigt och avlägset för den enskilde. Därför tänkte jag försöka gå igenom vad som gäller lite mer exakt för just dig och din ekonomi, så att du kan förstå vad som egentligen gäller för bolån och bostadsköp. alla.

Svenskarnas skuldsättning pratas det mycket om och det är något som t ex Riksbankchefen Stefan Ingves pratar om och är orolig över. Vi har ganska hög skuldsättning just nu och till stor del beror det på att det är så pass billigt att låna. Reporäntan ligger på en väldigt låg nivå och det har gjort att även boräntor och andra låneräntor har blivit väldigt låga.

I ett sånt här ekonomiskt klimat är det kanske inte så konstigt att folk lånar mycket. Allra vanligast är det att man köper bostäder men det kan ju även röra sig om privatlån och andra typer av lån, som också är ovanligt billiga. Bolån är som sagt den största delen, vilket till stor del beror på att lån till bostad är klart större än andra typer av lån och då rör det sig även om mer pengar.

Åtgärder som påverkar ditt bolån / bostadsköp

Eftersom man känner ett behov av att tygla svenskarnas skuldsättning och försöka minska den lite så krävs det åtgärder. En av dessa åtgärder var amorteringskravet som infördes förra sommaren. Det innebar att alla nya bolån måste amorteras med 2 procent varje år tills man når en belåningsgrad på 75 procent och sedan med minst 1 procent tills man är nere i belåningsgrad på 50 procent.

Amorteringskravet påverkar ditt bostadsköp konkret på så vis att mer pengar ska ut varje månad. Tidigare var det många som valde att inte amortera på sitt bolån och bara betalade ränta. Det är så klart sämre på lång sikt eftersom räntekostnaden inte kommer att gå ner om man inte betalar av på lånet, men summan som ska betalas till banken varje månad är lägre.

Genom att införa ett amorteringskrav säger man att du måste amortera och att du måste betala in X kr i avbetalning på lånet varje månad, utöver räntan. Om du har ett lån på 2 miljoner kronor och måste amortera 2 procent så innebär det ca 3 330 kr i månaden i amortering. Skillnaden på att amortera 0 kr och att amortera över 3 000 kr varje månad är ganska stor.

När du ska köpa bostad och försöker avgöra hur dyr bostad som du har råd med avgörs allt av hur mycket det kommer kostar per månad för bolånet. Du räknar på vilken ränta du kan få och om det är en bostadsrätt lägger du till avgiften och slutligen lägger du till amorteringen. Resultatet stoppar du in i din månadsbudget för att se om du har råd till en viss bostad med den lön du har nu.

Om man ligger på gränsen till att ha råd till en viss bostad när man inte amorterar något så kommer man förmodligen inte har råd om man även ska amortera 1-3000 kr varje månad och då måste man helt enkelt välja en billigare bostad. På så vis påverkar amorteringskravet ditt bostadsköp på ett väldigt direkt sätt.

Skuldkvotstak

Ett annat förslag som varit på tapeten är ett skuldkvotstak, vilket innebär att man som mest får låna en vis procent av sin årsinkomst. Detta är ingenting som ännu har gått igenom men de flesta banker har själva infört varianter på taket för att minska sin risk och skuldsättningen. Skuldkvotstaket kan t ex innebära att man som mest får låna 500 procent av sin årliga bruttoinkomst (detta är de vanligaste villkoren just nu), alltså inkomst innan skatt.

Olika banker kan ha olika regler för procent osv men i grund och botten är det något sådant som gäller. Tanken är i vilket fall att man inte ska kunna låna allt för mycket i förhållande till hur mycket pengar man drar in per år. Denna regel kommer också att ha en direkt påverkan på hur dyr bostad du kan köpa.

Detta gör att man kan bli lite begränsad och inte kan köpa hur dyrt som helst men eftersom gränserna är hyfsat generösa fortfarande så kan det framför allt drabba dem som vill köpa i storstäderna och dem som vill ta ett lån själv istället för att dela med en partner.

Bankerna räknar på hög kalkylränta

Något som i princip alla banker gör när de kollar på din förmåga att betala tillbaka ett lån (vilket i sin tur avgör vad du kan få för lånelöfte och hur mycket du kan få låna) är att de räknar med en högre ränta än den aktuella. Tanken med detta är att man ska klara sig även om det kommer räntehöjningar i framtiden.

Man ska inte kunna ta ett lån där man redan från början ligger allt för nära sin maxkapacitet utan det ska finnas lite marginaler. Det innebär att bankerna inte räknar på en ränta på 1,5-2 procent, som listräntan kanske ligger runt just nu för ett rörligt lån, utan snarare på 6-8 procent.

Räntan kan mycket väl gå upp till sju procent i framtiden och då ska du ha möjlighet att överleva, om än med lite justeringar i din budget. När banken beräknar vad den kan erbjuda dig så räknar de alltså på hur mycket ditt lån skulle kosta med en ränta på t ex 7 procent och inte med den aktuella låga räntan.

Detta innebär i praktiken att du inte kan köpa en bostad som gör att du hamnar precis på gränsen för vad du klarar med dagens låga ränta. Du måste ha marginaler så att du klarar en högre ränta, annars blir du inte beviljad ett lånelöfte för en så pass hög summa.

Ett räkneexempel

Om vi tänker oss att du vill köpa en villa för 4 miljoner kronor tillsammans med din partner, så kan det alltså se ut enligt följande. Du måste alltid kunna erbjuda en kontantinsats ur egen ficka som är minst 15 % av bostadens totala värde. Det innebär att för ett hus som kostar 4 miljoner måste du ha 600 000 kr att lägga in själv.

I vissa fall kan man ta ett privatlån på delar av detta belopp, även om det är klart bättre om man helt enkelt har pengarna sparade eller om man har säljer en gammal bostad vid flytten och gör vinst på den. Om du lägger 600 000 kr i kontantinsats så behöver du låna 3 400 000 kr från banken.

Om banken har ett skuldkvotstak så är du begränsad till att låna ett belopp som beror på din årsinkomst. Om skuldkvotstaket är 5 gånger din bruttoinkomst, alltså 500 % av din årsinkomst före skatt, så måste du tjäna 680 000 kr om åren innan skatt om du är ensam och om ni är två så måste ni tillsammans uppnå denna summa. Det motsvarar en månadslön på 56 666 kr (eller två löner på minst 28 333 kr).

Med det nya amorteringskravet måste du amortera minst 2 procent per år, vilket innebär att du måste betala in avbetalningar på 5 666 kr i månaden om du kör på rak amortering (vilket sjunker aningen med tiden eftersom det totala lånet sjunker).

Om banken bara hade räknat på en ränta på t ex 2 procent så hade det inneburit en räntekostnad per månad på 5 666 kr. Men eftersom banken vill vara säker på att du klarar en räntehöjning så kanske de istället räknar på att du ska klara en ränta på 7 procent. Då blir räntan 19 833 kr i månaden. Det är ganska stor skillnad.

Den faktiska månadskostnaden (jag inkluderar här amorteringen även om det är en investering snarare än en kostnad, för det är ändå pengar som ska ut varje månad) för ditt lån skulle i början bli ca 11 332 kr. Men om man räknar så som banken gör så måste du klara av att betala hela 25 499 kr varje månad.

Ovanpå detta ska det sedan finnas utrymme mat och sådant som behöver betalas för att man ska kunna överleva. Bankerna har en schablonuträkning för hur mycket man ska kunna ha kvar att leva på och detta är t ex 23 000 kr i månaden för en familj med två vuxna och två barn. Ni måste alltså ha detta belopp utöver 25 499 kr och pengar till andra räknngar.

I praktiken innebär det att man behöver ha ganska bra inkomst för att kunna köpa en villa för fyra miljoner idag, om man nu inte har väldigt mycket pengar sparade som man kan använda för att betala en högre kontantinsats och på så vis få ner lånesumman. Det är svårt om man är ensam och lite enklare om man är två som ska dela på lånet, men även då blir det givetvis en ganska bra slant.